Rivalutazione di terreni e partecipazioni a regime dal 2025: opportunità e impatti fiscali

• Stabilizzazione a regime: Dal 2025, la rivalutazione di terreni e partecipazioni diventa una misura permanente, riducendo l’incertezza legata alle proroghe annuali.
• Aumento dell’aliquota: L’imposta sostitutiva passa dal 16% al 18%, con impatti significativi sul calcolo di convenienza.
• Beni rivalutabili: Terreni agricoli, edificabili e partecipazioni (quotate e non).
• Nuove scadenze annuali: Entro il 30 novembre per i beni posseduti al 1° gennaio.
• Rateizzazione: Pagamento possibile in tre rate annuali con interessi al 3%.

La stabilizzazione della rivalutazione dei terreni e delle partecipazioni, introdotta dalla Legge di Bilancio 2025 (art. 1, co. 30 Legge n. 207/24), rappresenta un’opportunità da valutare. Questa misura (art. 5 e 7 della Legge n. 448/01) consente di ridurre il carico fiscale sulle plusvalenze derivanti dalla vendita di tali beni, fissando una tassazione agevolata rispetto all’ordinaria imposta sul reddito. Tuttavia, il passaggio dell’aliquota dal 16% al 18% richiede un’analisi più accurata per valutarne la convenienza economica.

Soggetti beneficiari ed esclusi

Possono usufruire della rivalutazione di terreni e partecipazioni, le seguenti categorie di soggetti, che effettuano operazioni suscettibili di generare operazioni suscettibili di generare redditi diversi di natura finanziaria (art. 67, co. 1, lett. c) e c-bis) del TUIR:

1. Persone fisiche, per le operazioni estranee all’esercizio di attività d’impresa (ossia per quei cespiti che non costituiscono beni relativi all’impresa ai sensi dell’art. 65, TUIRI);
2. Società semplici, nonché società e associazioni ad esse equiparate ai sensi dell’art. 5, co. 3, lett. b),TUIR (ad esempio, associazioni professionali);
3. Enti non commerciali, limitatamente ai beni che non rientrano nell’esercizio d’impresa;
4. Soggetti non residenti, senza stabile organizzazione in Italia.

Restano pertanto esclusi sia i soggetti che esercitano attività d’impresa e le società commerciali; sia i soggetti diversi dalle persone fisiche quali lo Stato, le Regioni, le Province, i Comuni e gli altri soggetti di cui all’art. 74, co. 1, TUIR.

Possono essere oggetto di rideterminazione del costo anche le partecipazioni intestate a società fiduciaria. Questo, a condizione che il fiduciante rientri tra i soggetti indicati sopra.

Beni rivalutabili

Possono essere oggetto di rivalutazione, a seguito di perizia giurata, esclusivamente i seguenti beni:

1. Partecipazioni in società di qualsiasi tipo, (novità è l’estensione del regime alle partecipazioni negoziate nei mercati regolamentati), nonché i diritti o i titoli attraverso cui possano essere acquisite le partecipazioni suddette, possedute a titolo di proprietà e usufrutto. Costituiscono partecipazioni rivalutabili, le quote di partecipazione al capitale o al patrimonio di società ed i diritti o titoli attraverso cui possono essere acquisite le predette partecipazione (es. diritti di opzione¹, warrant e obbligazioni convertibili);
2. Terreni agricoli, edificabili (inclusi i terreni lottizzati o quelli sui quali sono state costruite opere per renderli edificabili) posseduti a titolo di proprietà, nuda proprietà, usufrutto, superficie ed enfiteusi (sempre che non siano posseduti da imprese commerciali, come precisato dall’Agenzia delle Entrate, nella Circolare n. 15/E/2002).

In buona sostanza, per avvalersi della rivalutazione dal 2025 è necessario possedere la partecipazione alla data del 1° gennaio ed il perfezionamento dell’opzione dipenderà dal versamento dell’imposta sostitutiva del 18%, entro il 30 novembre dello stesso anno (con giuramento della perizia nello stesso termine).

Usufrutto e nuda proprietà

Possono essere oggetto di rideterminazione del costo fiscale anche le partecipazioni detenute in usufrutto o in nuda proprietà. Tuttavia, il nudo proprietario non può rivalutare anche la parte relativa all’usufrutto. Infatti, solo l’usufruttuario può rivalutare il suo diritto (Circolare n. 27/E/03 Agenzia delle Entrate). Per individuare i valori di usufrutto e nuda proprietà è necessario prendere a riferimento i valori indicati nell’art. 48 del DPR n. 131/86.

Acquisti per successione o donazione

Possono avvalersi dell’istituto anche i soggetti che hanno ricevuto i beni per successione o donazione. Resta fermo il requisito del possesso al primo gennaio dell’anno. Pertanto, qualora le partecipazioni siano state acquisite per successione o donazione dopo questa data gli eredi o donatari possono fruire della norma solo dall’anno successivo.

Partecipazioni in società estere

Le partecipazioni in società estere detenute da soggetti residenti possono essere oggetto di rideterminazione del costo fiscale. Aspetto da considerare è che tale plusvalenza da cessione potrebbe risultare imponibile anche all’estero, in relazione a quanto previsto dalla Convenzione contro le doppie imposizioni applicabile.

La perizia di stima

I soggetti abilitati a redigere e asseverare le perizia sono i soggetti iscritti all’Albo dei Dottori Commercialisti e degli Esperti Contabili, gli iscritti nel Registro dei revisori legali, ed i periti regolarmente iscritti alle Camere di commercio.

La redazione e il giuramento della perizia di stima devono avvenire entro il 30 novembre di ogni anno per i beni esistenti al 1° gennaio dell’anno. Entro tale data la perizia deve essere giurata presso un tribunale o un notaio, e deve essere effettuato il versamento dell’imposta sostitutiva.

Aspetti specifici per partecipazioni e terreni

Partecipazioni non quotate

Il valore è determinato tramite una perizia di stima giurata, che rappresenta uno strumento cruciale per stabilire il valore di mercato.

Partecipazioni quotate

Per le partecipazioni quotate possedute al 1° gennaio di ogni anno viene prevista la possibilità di assumere, in luogo del costo o valore di acquisto, il valore normale determinato in base alla media aritmetica dei prezzi rilevati nel mese di dicembre dell’anno precedente ex art. 9 comma 4 lett. a) del TUIR.

Terreni

La rivalutazione è particolarmente vantaggiosa per i terreni edificabili, i quali spesso subiscono apprezzamenti significativi che generano plusvalenze elevate al momento della vendita.

Costi della perizia ad incremento diretto del valore del bene

I costi sostenuti per la redazione della perizia possono essere portati a diretto incremento del valore del bene rivalutato, nell’ipotesi in cui siano stati sostenuti da persone fisiche. Per le partecipazioni la perizia può essere predisposta anche successivamente alla cessione della stessa, purché entro il termine ultimo previsto. Per i terreni, invece, la perizia deve essere necessariamente predisposta prima della loro cessione, poiché, come ricordato dall’Agenzia delle Entrate nella Circolare n. 1/E/13, il valore ivi indicato dal perito costituisce valore minimo al quale fare riferimento anche ai fini delle imposte d’atto (registro, ipotecaria e catastale) e, in quanto tale, deve essere indicato nell’atto di trasferimento.

Aliquota e versamento dell’imposta sostitutiva

La rivalutazione si perfeziona con il versamento da parte dei contribuenti di un’imposta sostitutiva da calcolarsi sul valore dei beni in questione emergente da un’apposita perizia, nella misura del 18%.

L’imposta sostitutiva deve essere versata entro il 30 novembre. In alternativa, l’importo può essere rateizzato fino a un massimo di tre rate annuali di pari importo, a partire dal 30 novembre di ciascun anno. Sull’importo delle rate successive alla prima sono dovuti gli interessi nella misura del 3% annuo, da versarsi contestualmente a ciascuna rata. In caso di mancato versamento delle rate, è possibile mantenere valida l’opzione per la rivalutazione attraverso un nuovo pagamento complessivo.

L’imposta sostitutiva deve essere versata utilizzando i seguenti codici tributo: “8055” per il versamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione di partecipazioni e “8056” per il versamento dell’imposta sostitutiva per la rivalutazione dei terreni.

L’imposta sostitutiva può essere compensata nel modello F24 con crediti di imposta o contributivi disponibili, nei limiti previsti dalle vigenti disposizioni.

Perfezionamento della rivalutazione

L’opzione per la rideterminazione del costo o valore e la relativa obbligazione tributaria si considerano perfezionate con il versamento, entro il termine previsto:

• Dell’intero importo dell’imposta sostitutiva dovuta;
• In caso di pagamento rateale, della prima rata.

Pertanto, il versamento dell’intera imposta sostitutiva oltre il termine previsto comporta:

• L’impossibilità di utilizzare il valore rideterminato ai fini del calcolo delle plusvalenze realizzate;
• La facoltà per il contribuente di richiedere il rimborso dell’imposta sostitutiva versata in ritardo.

L’omessa indicazione nel modello Redditi dei dati relativi della determinazione effettuata comporta una violazione formale, per la quale si applica la sanzione di cui all’art. 8, co. 1 del D.Lgs. n. 471/97, con un minimo di 250 euro ed un massimo di 2.000 euro.

Come funziona il calcolo della convenienza

L’aumento dell’aliquota al 18% richiede una valutazione precisa. Per risultare conveniente, il regime agevolato deve garantire una tassazione inferiore al 26% della plusvalenza ordinaria. In termini pratici, la plusvalenza deve essere almeno il 69,23% del valore di perizia o del valore normale della partecipazione.

Questa analisi aiuta i contribuenti a valutare quando è più vantaggioso aderire alla rivalutazione. Proviamo a fare un esempio legato alla rivalutazione delle partecipazioni societarie.

Ad esempio:

Valutazioni di convenienza per la rivalutazione delle quote societarie

Ipotizziamo un contribuente che detiene una partecipazione societaria acquistata in passato al valore di € 30.000. Adesso il valore della stessa è salito a € 100.000. In caso di cessione a quella cifra il contribuente, ordinariamente, è tenuto al pagamento dell’imposta sostitutiva del 26% sulla plusvalenza, pari a € 70.000 (€ 100.000 – € 30.000). Imposta pari a € 18.200. In caso di perizia di stima e versamento dell’imposta sostitutiva, l’importo da versare è di € 18.000. In questo caso, anche se per poco, la rivalutazione porta un vantaggio per il contribuente.

Indicazione nella dichiarazione dei redditi

La rivalutazione deve essere correttamente indicata nei quadri RT e RM della dichiarazione dei redditi.

• Quadro RT: Utilizzato per dichiarare le plusvalenze derivanti dalla cessione di partecipazioni non qualificate e terreni. Qui è necessario riportare il valore rivalutato e la relativa imposta sostitutiva versata;
• Quadro RM: Adatto per redditi soggetti a tassazione separata o imposta sostitutiva, includendo il dettaglio delle operazioni rivalutate e i relativi versamenti effettuati.

La corretta compilazione di questi quadri è fondamentale per evitare contestazioni e per dimostrare l’avvenuta rivalutazione e il pagamento dell’imposta sostitutiva.

Conclusioni

La stabilizzazione della rivalutazione di terreni e partecipazioni offre un’opportunità significativa per ottimizzare la gestione fiscale del proprio patrimonio. Tuttavia, l’aumento dell’aliquota al 18% richiede un’attenta analisi della convenienza economica.

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Note

¹ – Per i diritti di opzione la risposta ad interpello n. 118/E/24 dell’Agenzia delle Entrate ha chiarito che la rivalutazione del costo risulta applicabile ai diritti di opzione esclusivamente ai fini della determinazione della plusvalenza realizzata mediante cessione a titolo oneroso degli stessi.

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